Bauträgerrecht

Eine Vielzahl von Objekten werden von Bauträgern realisiert. In vielen Fällen kommt es zu Problemen, die ganz unterschiedliche Gründe haben können.

Alle Gründe haben jedoch gleich, dass diese mithilfe der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen zu lösen sind – und genau das ist das Problem:

Denn man muß die Verträge darauf prüfen, ob die formulierten Klauseln überhaupt wirksam sind. Nur weil der Vertrag notariell beurkundet wurde, bedeutet nicht, dass alles wirksam wäre ( s. a. Germer, Der Bauträgervertrag – und zuletzt haftet der Notar  in IBR 2017, 480 f. ) Was sich so einfach anhört, ist es nicht. Denn die Bauträgerverträge werden an vielen gesetzlichen Vorgaben gemessen, was für den nicht spezialisierten Rechtsanwalt kein Alltagsgeschäft ist:

• Beurkundungsgesetz
• Wohnungseigentumsgesetz
• Makler – und Bauträgerverordnung
• Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen
• 249 EGBGB – Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen
• Europäisches Recht, um nur einige zu nennen.

Vor allem aber natürlich auch die Neuregelungen der §§ 650u BGB und 650v BGB.

Die erste Prüfung ist dann die, ob es sich um einen Bauträgervertrag handelt. Damit ist nicht nur ein Vertrag gemeint, bei dem ein Neubau errichtet wird. Vielmehr gilt dieses auch bei bestimmten Umbaumaßnahmen, wenn eine Veräußerung der Immobilie damit verbunden ist.

Aus dem Beurkundungsgesetz folgen Vorschriften über Belehrungen des Notars, Wartefristen bei Verbraucherverträgen und die Einbeziehung von Urkunden.

Die Makler – und Bauträgerverordnung ist besonders problematisch, weil vieles streitig ist und oft falsch gemacht wird. Ein fehlerhafter Zahlungsplan kann aber dazu führen, dass der Bauträger keine Abschlagsrechnungen anfordern kann! Ein solch fehlerhafter Zahlungsplan ist gar nicht so selten, weil zum Teil Hinterlegungen vereinbart sind, die unzulässig sind, falsche Raten vereinbart sind oder keine ausreichenden Sicherungen vorliegen. Erschließungsmassnahmen sind ebenfalls oft nicht abgesichert, was zu ungesicherten Vorleistungen führt, für die der Notar u.U. haftet.

Natürlich spielen beim Bauträgervertrag auch Mängelrechte und Verzögerungen eine Rolle. Hierbei werden die Rechte des Erwerbers aber auch oft eingeschränkt, zum Teil aber in rechtswidriger Form.

Dieses ist nur ein kleiner Ausschnitt der Problemfelder.

Rechtsanwalt Germer beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit dem Bauträgerrecht. Folgende Seminare werden derzeit von ihm für andere Rechtsanwälte oder auch Notariate bei namhaften Veranstaltern angeboten:

• Der Bauträgervertrag – Grundlagen und ausgewählte Fragen der Vertragsgestaltung – beim Deutschen Anwaltsinstitut
• Fallstricke des Zahlungsplan nach Makler – und Bauträgerverordnung – Deutsches Anwaltsinstitut
• Modularer Lehrgang Bauträgerrecht – Deutscher Notarverlag
• Typische Fehler im Bauträgervertrag – Deutscher Notarverlag

Sowohl Bauträger, als auch Erwerber sind gut beraten, sich in fachkundige Hände zu begeben. Eine Beratung vor Vertragsschluß vermeidet manche unangenehme Überraschung.