Architektenrecht

Der Architekt ist der Sündenbock für alles und wird von der Rechtsprechung nicht gerade verwöhnt. Dieses hat verschiedene Ursachen:

• Das Architektenrecht ist eine eigene Materie, die oft nicht so geläufig ist.
• Der Architekt hat die Interessen seines Bauherren zu wahren, gleichzeitig aber den Baufortschritt zu fördern. Der Architekt sitzt zwischen den „Stühlen“, muss Sonderwünsche des Bauherrn beauftragen und diesem deutlich machen, dass es nur ein begrenztes Budget gibt.
• Der Architekt baut nicht selbst, schuldet keine ganztägige und durchgehende Bauleitung, dennoch wird er für alle Mängel regelmäßig in Anspruch genommen.
• Bei Bauzeitverzögerungen ist Architekt der „Schuldige“, auch wenn es Sonderwünsche gab, oder der Bauherr notwendige Entscheidungen nicht getroffen hat.
• Schließlich garantiert die HOAI selbst schon genügend Schwierigkeiten, da die richtige Abrechnung nicht so einfach ist.

Um Lösungen zu finden, muss man zunächst die Probleme erkennen.

„Akquisition“

Wird der Architekt tätig, das Bauvorhaben später aber nicht realisiert, wird regelmäßig eingewandt, dass der Architekt nur Akquisition betrieben habe, deshalb bestehe keine Vergütungspflicht.

Dieser Einwand ist natürlich nicht ganz richtig, denn wenn ein unbedingter Auftrag schon zu Beginn der Tätigkeit nachgewiesen werden kann, ist eine Vergütung unproblematisch. Üblicherweise wird der Architekt bei einer ersten Kontaktaufnahme aber nicht sofort einen Architektenvertrag vorlegen. Das erschwert den Nachweis.

Aber:

Der Architekt kann sich eine Vollmacht erteilen lassen um Unterlagen bei der örtlichen Bauverwaltung einzusehen, um hier etwa eine Bebaubarkeit zu prüfen. Diese kann unter Downloads heruntergeladen ( Vollmacht Architekt ) werden.

Achtung!!!

In diesem Augenblick kann man zwar eine Beauftragung nachweisen, dieses hat aber auch Nachteile!

Soll nämlich einen höherer Satz, als der Mindestsatz vereinbart werden, muss dieses bei Auftragserteilung geschehen. Wird später etwa der Mittelsatz vereinbaren, kann sich der Bauherr darauf berufen, dass dieses nicht bei Erteilung des Auftrages geschehen ist.

Streitpunkt : Baukosten

Im Rahmen der Leistungsphase 2 wird eine Kostenschätzung gefordert. Diese ist entsprechend der DIN 276 aufzustellen und den Bauherren nachweislich zu übergeben.

Da die Baukosten regelmäßig problematisch sind, ist besondere Vorsicht geboten!

Die verschiedenen Kostenermittlungen sind dem Bauherren zu übergeben. Geschieht dieses nicht, kann es zu Abzügen in der Honorarrechnung kommen. Es ist auch nicht ausreichend, dieses nachzuholen, da der Bauherr im Nachhinein kein Interesse mehr hat eine Kostenschätzung zu erhalten, wenn das Bauvorhaben schon beendet ist.

Da die Bauherren einerseits gerne zusätzliche Wünsche äußern, die wiederum kostenpflichtige Nachträge verursachen, andererseits aber nur ein begrenztes Budget haben, ist es umso wichtiger diese Nachträge zu dokumentieren. Denn diese führen zu einer Überschreitung des Kostenrahmens. So kann der Architekt schnell darlegen, warum höhere Kosten entstanden sind.

Wird der Architekt bei diesen zusätzlichen Wünschen übergangen, so ist der Bauherr auch darauf hinzuweisen.

Selbst wenn eine Inanspruchnahme des Architekten bei einer Kostenüberschreitung regelmäßig nur schwer durchzusetzen ist, empfiehlt sich eine derartige Dokumentation, die mittels Vordrucken vereinfacht werden kann.

Vollmacht des Architekten

Der Architekt ist grundsätzlich nicht berechtigt selbst Nachträge zu beauftragen, es sei denn, dass Gefahr im Verzug ist und diese Nachträge unabdingbar sind. Der Architekt ist ohne entsprechende Vollmacht nicht einmal berechtigt, eine Abnahme durchzuführen. Vor diesem Hintergrund sollte in dem Architektenvertrag aufgenommen werden, dass der Architekt entsprechende Vollmachten hat. Nur so kann man sich unnötige Diskussionen sparen.

Bauzeit

In der Regel gilt, dass der Architekt alles Schuld ist. Erst recht gilt dieses für die Bauzeit. Dabei ist es oft so, dass der Architekt einerseits Entscheidungen des Bauherren braucht. Dieses kann die Materialauswahl oder die Auswahl des zu beauftragenden Betriebs betreffen, aber auch durch spätere Änderungswünsche bedingt sein.

Jede Bauverzögerung ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch Geld kosten. Soweit der Bauherr selbst durch Änderungswünsche in den Bauprozess eingreift, ist die Ursache der Bauzeitverzögerung darzustellen. Das gleiche gilt für fehlende Entscheidungen, auf die gewartet wurde.

In jedem Fall ist es sinnvoll den Bauherren darauf hinzuweisen. Denn der Bauherr wird ansonsten argumentieren, dass er nicht wusste, dass dieses eine Verzögerung zur Folge hat. Werden von einem Betrieb Behinderungen angemeldet, die Kosten verursachen kommt es dann leicht zu Streitigkeiten, wer diese Kosten zu tragen hat.

Vertragsgestaltung

Der Bauherr verlässt sich schon mangels eigener Kenntnis auf den Architekten. Üblicherweise haben Architekten auch entsprechende Vordrucke von Bauverträgen.

Aber bitte prüfen Sie einmal, wie alt diese sind! Handelt es sich um Einheitspreisverträge, Detail – oder Globalpauschalverträge. Wird eine funktionelle Baubeschreibung durchgeführt, oder ein Leistungsverzeichnis erstellt? Alle Wege haben sowohl Vor- als auch Nachteile.

Es ist nicht Aufgabe des Architekten eine Rechtsberatung durchzuführen. Dieses kann auch nur teilweise geleistet werden. Das muss dem Architekten, wie auch dem Bauherrn deutlich sein.

Deshalb sollten Verträge geprüft werden. Kann der Bauherr kein Skonto ziehen, weil die Skontovereinbarung unwirksam ist, haftet der Architekt! Das gleiche gilt, wenn eine unwirksame Vertragsstrafenregelung getroffen wird und der Architekt den Vordruck erstellt. Was ist bei einer Preisüberschreitung? Wer würde dafür wohl verantwortlich gemacht?

Aus anwaltlicher Sicht empfiehlt sich natürlich, wenn ein Vertrag durch einen Fachmann erstellt wird. Wenn diese Kosten aber nicht vermittelbar sind, sollte man sich als Architekt wenigstens selbst absichern und sich beraten lassen.

Baumängel

Jeder Mangel wird zunächst auf den Architekten zurückfallen. Der Architekt hat ja die Bauleitung. Dabei hat der Architekt selbst größere Schwierigkeiten, als der ausführende Betrieb:

Grundsätzlich muss der Architekt nicht ständig auf der Baustelle sein. Er muss schadensträchtige Arbeiten begleiten und beaufsichtigen. Wenn es sich um einen bekannten und bewährten Betrieb handelt, hat er andere Sorgfaltspflichten, als wenn der Betrieb sich schon als unzuverlässig oder schlecht erwiesen hat. Jedenfalls gilt, dass der Architekt für Baumängel nicht uneingeschränkt haftet. Dennoch wird er vorm Bauherren zunächst angerufen.

Der Unterschied zu der Haftung des ausführenden Betriebs ist, dass der ausführende Betrieb nachbessern kann. Aus nahe liegenden Gründen kann dieses der Architekt nicht. Während der ausführende Betrieb also die Kosten einer Nachbesserung überschaubar halten kann, sind die Kosten einer Ersatzvornahme für den Architekten natürlich höher. Dabei gilt sogar, dass der Bauherr bei einer gesamtschuldnerischen Haftung wählen kann, wen er in Anspruch nimmt.

Für den Fall einer Inanspruchnahme ist somit unverzüglich, zunächst die eigene Haftpflichtversicherung zu informieren. Ebenso unverzüglich ist dem ausführendem Betrieb eine Frist zur Nachbesserung zu setzen. Dabei ist auf die Besonderheiten des jeweiligen Vertrags zu achten. ( Beim VOB/B Vertrag gelten andere Vorgaben, als beim BGB Vertrag )

In einem solchen Fall ist jedenfalls höchste Aufmerksamkeit geboten, damit man als Architekt nicht selbst in Anspruch genommen werden kann. Dazu gehört ein „richtiges“ Vorgehen gegenüber dem ausführenden Betrieb.

Bei reinen Planungsfehlern haftet der ausführende Betrieb natürlich nicht. Eine Haftung käme allenfalls in Betracht, wenn gegen die Bedenken- und Hinweispflicht verstoßen wurde.

Architekt- Bauträger

Die Haftpflichtversicherung eines Architekten tritt üblicherweise nicht ein, wenn der Architekt neben seiner Architektenleistung auch Bauleistungen erbringt! Auch wenn der Architekt als Bauträger GmbH tätig ist und sich selbst praktisch als Architekt beauftragt hätte, tritt die Versicherung üblicherweise nicht ein. Im Falle einer solchen Konstellation ist dieses vorab mit der Haftpflichtversicherung zu klären!

Architektenrechnung

Warum gibt es Honorargutachten? Weil die Abrechnung des Architekten / Ingenieurs vielfach sehr kompliziert ist. Es werden unnötig Gelder verschenkt, etwa bei wiederholten Planänderungen, bei Nebenkosten und natürlich bei den Honorarsätzen und bei Leistungen, die oft der Akquisition zugerechnet werden.

Bei all diesen Fragen steht Ihnen unsere Kanzlei zur Verfügung. Dabei macht eine Abrechnung auf der Basis der Stundenabrechnung oft Sinn. Denn hier ist man nicht abhängig von einem Streitwert, der bei der Vertragsgestaltung oft sehr hoch ist.